Обследование инженерных систем здания

Зачем обследовать инженерные системы

Трубы, воздуховоды и кабели спрятаны в стенах, шахтах и за потолками, и их износ становится заметен только с аварией: прорыв стояка, перегрев кабеля, холодные батареи на верхних этажах, запах из канализации. Обследование показывает фактическое состояние сетей до аварии и даёт основу для плана замены, проекта реконструкции или подключения новых потребителей.

Заказывают его перед покупкой или арендой здания, перед капитальным ремонтом многоквартирного дома, при смене назначения помещений, при увеличении нагрузки — новом оборудовании, кухне ресторана, серверной — и после аварий.

Схемы инженерных систем здания — Схемы сетей сверяем с тем, что смонтировано на объекте

Что проверяем

Отопление

Тепловой узел, разводящие трубопроводы и стояки, запорная арматура, отопительные приборы, изоляция в подвале и на чердаке. Фиксируем коррозию, свищи, следы ремонтов, равномерность прогрева по стоякам.

Вентиляция

Естественная вентиляция: наличие тяги в каналах, состояние шахт и оголовков, самовольные врезки. Механическая: состав установок, состояние воздуховодов, работа вентиляторов, соответствие системы фактическому назначению помещений.

Водопровод и канализация

Вводы, водомерный узел, стояки и разводка, материал и износ труб, уклоны и ревизии канализации, выпуски, протечки и подтопления в подвале.

Электрика

Вводно-распределительное устройство, щиты, кабельные линии, заземление, нагрев контактов, состояние проводки в местах общего пользования. Для измерений сопротивления изоляции и заземления привлекаем электролабораторию.

Пять систем, которые входят в обследование

Жилой дом — объект обследования инженерных систем — В жилом доме сети обследуем вместе с подвалом и чердаком

Границы работ

Чтобы результат был предсказуемым, границы обследования фиксируем в программе работ заранее.

Система	Входит в обследование	Выполняем по отдельному заданию
Отопление	Тепловой узел, магистрали, стояки, приборы в выборочных помещениях	Тепловизионная съёмка, гидравлический расчёт
Вентиляция	Проверка тяги, осмотр шахт и установок, схема фактических врезок	Аэродинамические испытания, проект реконструкции
Водопровод	Вводы, узел учёта, стояки, оценка износа труб	Лабораторный анализ воды, расчёт сетей
Канализация	Выпуски, стояки, ревизии, участки протечек	Телеинспекция трубопроводов камерой
Электрика	ВРУ, щиты, линии в местах общего пользования, визуальный контроль	Электроизмерения силами электролаборатории
Наружные сети	Вводы в здание в пределах подвала	Обследование сетей на участке

Порядок обследования инженерных систем

Нормы и методика

Обследование выполняем по ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Для инженерных систем дополнительно применяем профильные своды правил по отоплению и вентиляции, внутреннему водопроводу и канализации, правила устройства электроустановок. Численные критерии оценки берём из нормативных документов и проекта объекта, перечень применённых документов приводим в заключении.

Общий порядок работ и состав заключения по всем видам обследования — на странице технического обследования зданий и сооружений.

Что получаете

Описание каждой системы: состав, материал, фактическая схема
Ведомость дефектов с фото и привязкой к помещениям
Оценку работоспособности и износа по системам
Рекомендации: ремонт, замена участков, модернизация, очерёдность

Проектная документация на инженерные сети — Фактические схемы сетей пригодятся для проекта реконструкции

Частые вопросы

Можно обследовать только одну систему?

Да. Часто заказывают отдельно вентиляцию или отопление. Состав определяем по задаче.

Нужно ли отключать системы на время работ?

Обычно системы работают в обычном режиме: так видно, как они функционируют. Отключения для отдельных проверок согласуем заранее.

Проверяете ли вы резерв мощности для нового оборудования?

Оцениваем фактическое состояние сетей и узлов. Расчёт резерва и технические условия на подключение оформляются с ресурсоснабжающей организацией, исходные данные для этого готовим.

Подходит ли обследование для капремонта дома?

Да, заключение показывает состояние систем и очерёдность замены — это исходные данные для проекта капремонта.